Después de varios meses de investigación conjunta Laboratorio de Economía Urbana del Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT) Encontramos que abordar la escasez de vivienda en México requeriría la construcción de 800,000 departamentos por año, más Inversión en construcción equivalente a casi el 1% del PIB anual y abordar el problema de la vivienda informal.
En la primera fase del estudio “Vivienda: un desafío latinoamericano”, destinado a facilitar el proceso de elaboración de políticas públicas en el sector vivienda en Colombia y México, Albert Size, profesor asociado del MIT y coautor del estudio, Explica que América Latina ha padecido históricamente escasez de vivienda (viviendas que necesitan ser mejoradas para cumplir con estándares mínimos de habitabilidad) y escasez cuantitativa de vivienda (reemplazo de partes existentes).
Según él, parte del problema tiene que ver con la doble herencia. volatilidad macroeconómica Y bajo crecimiento del producto interno bruto (PIB) en las últimas décadas.
“El crecimiento económico relativamente lento, junto con los altos niveles de desigualdad de ingresos, significa que una parte significativa de estas poblaciones tienen dificultades para acceder Vivienda formal de calidad ”, señaló, y agregó que los mercados financieros en muchos países de América Latina deben profundizarse para satisfacer las necesidades de los hogares.
Para ello, dijo, es necesario ampliar el acceso a productos bancarios y préstamos para los trabajadores informales y los pobres;mantener la estabilidad macroeconómica;proteger los derechos de los acreedores;Sí fomentar la competencia.
Según el profesor, hay 10 parámetros clave más importantes para el desarrollo futuro del mercado inmobiliario nacional:
- Tasas de crecimiento de la población general y urbana.
- Cambios en la estructura familiar.
- La razón de déficit de cantidad corriente.
- Valores normales de tasas de desgaste y tasas de obsolescencia económica.
- Relación densidad de edificación-suelo-superficie.
- Factor de demanda de suelo apropiado para infraestructura de espacios verdes y embellecimiento urbano.
- La tasa de desarrollo de las zonas verdes y marrones.
- Nivel inicial de costo de construcción
- Los costos de construcción están aumentando más rápido que la inflación.
- Real crecimiento del PIB.
Usando estos parámetros y comparándolos con el PIB potencial y las necesidades de suelo del país, los expertos calcularon que uno de los mayores desafíos que enfrentaría México sería construir más 800.000 viviendas.
Actualmente, México está cerca de lograr este objetivo, pero hay demasiada construcción en marcha. informalmente.
Se estima que, dados los costos actuales de construcción, México necesitaría casi el uno por ciento del PIB Producir viviendas en los niveles de volumen actuales, pero en un entorno formal.
“Calculamos que el gasto requerido para la construcción de vivienda formal como porcentaje del PIB México partirá en 3.9% (2022) Luego, para 2042, disminuirá gradualmente a alrededor del 3,2%. Esta caída porcentual es real porque la demanda de construcción proyectada no ha crecido tan rápido como el PIB real”.
En México se están construyendo viviendas esenciales, pero muchos de los edificios son informales, sin permisos oficiales y sin la infraestructura adecuada, y en ocasiones incluso sin Configuración mínima de seguridad En cuanto a tipos de vivienda, materiales y servicios.
“El sector de la vivienda formal debe expandirse en un 30% a través de reducir la autoacumulación. Esta es una cifra grande, pero no imposible”, dijo.
La escasez de viviendas hoy en día es de aproximadamente 2,2 millones de unidades que sólo puede reducirse gradualmente.
Esta brecha es el resultado de una combinación de factores comunes a la región, incluyendo el lento crecimiento económico, los altos niveles de desigualdad de ingresos y el acceso a financiamiento hipotecario dificultando la obtención de vivienda formal de calidad.
Seitz continuó diciendo que dentro de 20 años, el crecimiento económico debería supera el crecimiento de los hogares en el país Se pueden dirigir recursos adicionales hacia la mejora de la calidad y el reemplazo de unidades de vivienda más antiguas.
“Para entonces, casi la mitad de la demanda de viviendas nuevas será Cambios en la estructura familiar, solo por el aumento de divorcios, solteros y jubilados», Nacional
A esto se suma la demanda de suelo para estas nuevas viviendas: “Actualmente, la FAR (Land Covered Area Ratio) es de 0,5, Superficie neta superior a 120.000 ha En los próximos 20 años, el Valle de México, Monterrey, Guadalajara, Puebla Tlaxcala, Toluca, Tijuana, León y Querétaro tendrán una superficie equivalente al 6% del territorio de El Salvador”, agregó Saiz.
Además, asegura que si el desarrollo se lleva a cabo en un área verde (un área sin edificios, calles pavimentadas y espacios públicos), Duplica esas necesidades del suelo para acomodar nuevas calles, infraestructura pública y bienes raíces comerciales.
Stock de viviendas en Querétaro, Nuevo León, Tijuana y Toluca Está creciendo más rápido que el Valle de México, Monterrey y Guadalajara. Pero se espera que estas últimas ciudades requieran construcción adicional. Las aglomeraciones del Valle de México deberían atraer alrededor del 15% de la inversión global.
Además, asegura que si el desarrollo se lleva a cabo en espacios verdes, es posible que estos requisitos de tierra deban duplicarse para cumplir Nuevas calles, infraestructura pública y bienes raíces comerciales.
Dado que estas escalas no son factibles, el desarrollo urbano tendrá que usar mayor densidad y/o yermo.
“Es posible que estas escalas no sean factibles, y el desarrollo urbano y la política pública deben recurrir a densidades más altas y explotar tierras no utilizadas. El plan de construcción de 20 años debería favorecer ciudades más altas con un mejor uso de la tierra, infraestructura adecuada y fondos suficientes para unidades funcionales y valiosas. Aunque los rascacielos son una buena idea, los estudios muestran que podemos producir de manera sostenible una gran cantidad de viviendas con un SOC promedio de 2-3. Esta tipología se puede enmarcar de una manera estéticamente agradable, lo que ayuda a obtener un apoyo general para la renovación”, comentó Jerónimo Uribe, director ejecutivo y cofundador de La Haus.
Del mismo modo, afirma: “Apoyamos este estudio principalmente porque la falta de datos e información es uno de los mayores obstáculos para este estudio. resolver problemas de vivienda Demostrar la brecha y sus causas es el primer paso para desarrollar un plan para cerrar la brecha, con el objetivo final de mejorar la calidad de vida de las personas”, concluye Jerónimo.
En consecuencia, las expectativas con respecto a la calidad de la vivienda han aumentado entre la clase media joven y emergente. A pesar de estos factores positivos, La casa sigue siendo cara. Sobre todo en áreas metropolitanas con mejores empleos, calidad de vida, comodidad y oportunidades de ascenso social.
Las conclusiones del informe destacan la necesidad gobierno y bienes raices Se utiliza para desarrollar estrategias para mejorar los planes de vivienda y la calidad de vida de las personas. Presta especial atención a cada municipio.
Porque, En la segunda parte de esta encuesta Esto se anunciará a finales de año y presentará opciones para comenzar a cerrar la brecha con algunas opciones de políticas que se ofrecerán al gobierno y a los sindicatos para desarrollar políticas públicas para mejorar la calidad de vida de los residentes y desarrollar la sociedad civil. y planes de vivienda.
Esta información no solo le permite al gobierno tomar decisiones de zonificación informadas, Planificación de la ciudad y otros temas relacionados con la vivienda, pero también brinda a los desarrolladores la oportunidad de brindar productos y satisfacer las necesidades reales de las personas.
Si desea leer la encuesta completa, puede consultarla en el contenido descargable. por debajo: