En la primera fase “Vivienda, un desafío para América Latina” trabajamos con Laboratorio de Economía Urbana del Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT) Contribuir al proceso de desarrollo. Política pública en el sector vivienda de Colombia y México Encontramos que hay 9 problemas comunes que aumentan la desigualdad en la vivienda en la mayoría de los países de América Latina.
Sin embargo, hasta que se entiendan estos factores, Albert Size, profesor asociado del Instituto Tecnológico de Massachusetts, coautor del estudio, Se consideró necesario aclarar tres conceptos básicos para describir la carencia de vivienda adecuada en el país:
Defectos de calidad: Porcentaje de viviendas en el país que requieren mejoras significativas para cumplir con los estándares mínimos de habitabilidad. Por ejemplo, una casa sin alcantarillado o construida con materiales de baja calidad puede incluso amenazar la vida de las personas.
No es suficiente: Debido a la muy mala calidad, parte de la casa existente necesitaba ser reemplazada por completo.
Vivienda informal: Edificios construidos sin permiso oficial, posiblemente en terrenos sobre los que los residentes no tienen título oficial.
Está claro que en nuestro país hay escasez cuantitativa de vivienda, y esperamos que en el futuro deje de crecer o incluso disminuya. Sin embargo, es importante Entendamos por qué porque, como señaló el profesor Seitz, “uno se siente tentado a atribuir trivialmente los problemas de asequibilidad de la vivienda a los bajos ingresos”.
Si bien la pobreza es importante, existen otros problemas generales que afectan el mercado de la vivienda. En nuestro informe hemos mencionado nueve de ellos, sin embargo, esta vez discutiremos las características asociadas con cinco de ellos. factores socioeconómicos:
Los ingresos y el PIB per cápita en los países en desarrollo se estancan
Los ingresos en América Latina y el Caribe siguen siendo mucho más bajos que en Europa o América del Norte. También son inferiores al ingreso promedio en áreas de competencia directa como Oriente Medio y África del Norte, Economías poscomunistas en Europa central, los Estados bálticos y Asia oriental.
Cabe señalar que el menor gasto nacional en construcción en los países de bajos ingresos ha reducido en cierta medida la brecha de ingresos. Producto interno bruto (PIB). Sin embargo, la elasticidad de esta relación es mucho menor que 1.
“En otras palabras, cuando vas a países más pobres, los costos de construcción locales se reducen en menos de un porcentaje de los ingresos”.
Por ejemplo, el año pasado en Toronto, Canadá, el costo por pie cuadrado de un desarrollo residencial de densidad media que se ubica entre una mansión suburbana y un apartamento de gran altura fue de $1,723.4;En la ciudad de México Se trata de $ 685,8.
Es decir, el costo de construcción en Canadá es 2,5 veces más caro. Pero el ingreso per cápita de Canadá es 4.3 veces el de México (alrededor de $43,100 versus $9,900).
Como resultado, los costos de construcción de viviendas en los países de bajos ingresos tienden a ser más altos en relación con sus ingresos.que la, la pobreza en estos paises También está disponible en viviendas.
Además, una tendencia preocupante es el relativo estancamiento del crecimiento del ingreso real, paralizado por la cantidad de bienes o servicios que el consumidor puede comprar con el dinero que gana.espalda Crisis financiera 2007-2009, El crecimiento en algunos países ha sido débil o incluso negativo.
De hecho, en América Latina, el PIB real o el valor total de los bienes y servicios producidos (excluyendo la inflación) a fines de 2020 fue aproximadamente igual que en 2010.
_Las razones de esta tendencia negativa: _
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Liquidez insuficiente en los mercados de capitales mundiales después de la crisis financiera mundial
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Cambios negativos en la demanda y los precios de los principales bienes exportados por los países de la región.
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Las economías latinoamericanas no pueden generar innovación tecnológica lo suficientemente rápido como para mantenerse por delante de las economías emergentes en el campo de juego global.
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Incompetencia política en algunos casos.
Al respecto, el profesor Saiz aseguró: “La situación macroeconómica actual se ve complicada por problemas en la cadena de suministro, la guerra en Ucrania y los esfuerzos del banco central por eliminarla. luchar contra la inflación «.
Además, señaló, es hora de saber si la crisis es covid-19 tendrá un impacto negativo Un impacto duradero en el crecimiento económico durante la próxima década.
Grave desigualdad de ingresos
Los países latinoamericanos tienen niveles de desigualdad y pobreza más altos de lo que sugieren sus ingresos promedio. Según el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL) de 2018 a 2020. proporción de personas que viven en la pobreza en el país Del 41,9% al 43,9%. Este cambio supone un aumento de 3,8 millones, de 51,9 millones a 55,7 millones.
“Dado que la mayoría de la población vive por debajo de la línea de pobreza, es justo política de vivienda Concéntrese en proporcionar una vivienda digna para quienes la necesitan”, dijo Saiz.
He aquí cómo integrar la política de vivienda redistributiva y los mercados medio bajo El crecimiento podría ser una fuente clave de crecimiento para el sector inmobiliario y la economía en su conjunto en los próximos años.
En su análisis, el profesor concluyó: “Reducir la desigualdad y mejorar las condiciones de vivienda de la clase más desfavorecida mejoró merecidamente no solo el bienestar de los más necesitados, sino también “Pastel” económico a nivel nacional «..
Falta de acceso y altos precios para financiamiento hipotecario
A pesar del increíble progreso en las últimas dos décadas, la mayoría de los países latinoamericanos todavía están Los mercados financieros son relativamente débiles.
La compra de una vivienda requiere una inversión inicial importante en comparación con los ingresos del hogar, por lo que necesariamente significa cierta estrategia financiera.
Es por ello que las propuestas de aumento de financiamiento para el mercado inmobiliario latinoamericano mejorarán las condiciones de vida de la clase media trabajadora y de quienes actualmente están trabajando. independientemente de su situación financiera.
La competencia en el sistema financiero es necesaria para evitar que unos pocos monopolicen los beneficios de la financiarización posterior.
Aunque las tasas de interés Hipoteca Esta cifra ha disminuido en la región durante las últimas dos décadas, pero sigue siendo más alta que en los países de la OCDE.
Pero, ¿por qué el mercado de crédito al consumo en la región es relativamente pobre?Creemos que hay al menos cuatro dimensiones:
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Informalidad laboral y acceso financiero: En algunos países de América Latina, solo entre el 30 % y el 50 % de los adultos tienen una cuenta bancaria. El Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) encontró que 41.1 millones (49.1%) de mexicanos entre 18 y 70 años tienen al menos una cuenta bancaria, advirtiendo también de la mayor brecha de género. Esto se compara con más del 90% en países como EE. UU., Reino Unido o España. Una de las razones de esto es el alto nivel de informalidad en la fuerza laboral.
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Calidad crediticia de la deuda pública e inestabilidad macroeconómica: Desde nuestro punto de vista, el factor más importante detrás de la relativamente baja calidad crediticia de la región es su historial reciente de inestabilidad macroeconómica. Es muy difícil ser prestamista si el valor de un activo se deprecia constante e impredeciblemente debido a la inflación.
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Falta de competencia y profundidad en la industria financiera: La competencia en el sector bancario puede asegurar que los beneficios de la penetración financiera beneficien primero a los hogares. Un problema es que el sistema bancario iberoamericano históricamente ha sido más centralizado y menos competitivo que en la mayoría de los países de la OCDE. Para ser justos, las ofertas de la industria y los nuevos jugadores que ingresan al mercado se han visto obstaculizados por una relativa falta de financiación.
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Registro de colaterales y garantías para inversores de crédito: Es importante que el sistema de ejecución permita a los acreedores recuperar sus inversiones. La capacidad de los bancos para retirar garantías en caso de incumplimiento es un claro determinante de la profundidad del mercado financiero. La falta de seguridad para los acreedores ha sido un problema en la región.
Rápido crecimiento de la población y de los hogares
El crecimiento de la población se mantuvo constante en la mayoría de los países de América Latina desde la década de 1960 hasta principios de la década de 2000, pero el crecimiento anual de la población en Iberoamérica se ha desacelerado a ritmo más rápido En los últimos años, mucho más que en el resto del mundo.
De hecho, en 2005 se cruzaron las trayectorias de la población promedio del mundo y de la región, y a partir de este año El crecimiento de la población en América Latina se está desacelerando.
Aunque la mayoría de los países aún no han alcanzado su pico de población, se espera que algunos de ellos disminuyan en los próximos 80 años. Un estudio reciente predice que, Colombia, Costa Rica, Brasil, Nicaragua, El Salvador y Chile Para el año 2100, su población será menor que la actual.
Sin embargo, la evolución de la demanda de vivienda en el futuro no depende sólo del crecimiento de la población, sin embargo, cree el profesor. Este Cambios en la composición familiar Pueden ser igual de importantes o incluso más importantes.
«Si el tamaño de la familia disminuye necesidades de vivienda Está destinado a aumentar, pero no necesariamente al crecimiento de la población. De hecho, esto puede significar que las personas no viven en lugares cerrados.
Rápida urbanización temprana con baja densidad de edificación
América Latina tiene una larga historia de urbanización temprana.“Ciudades antiguas se desarrollaron de forma independiente en la región, probablemente ya en el siglo 25 aC (Carral y Aspero, Perú) y alrededor del 1500 aC (Trapacoa, México).algunas zonas urbanas de la región – Tiwanaku, Cuzco, Teotihuacan, Tenochtitlán, Tikal y Cholula Por ejemplo, en el momento más glorioso entre la Edad del Bronce de Eurasia y la Edad Media, fueron los más grandes del mundo”, dijo el maestro.
Incluso en los tiempos modernos, las ciudades iberoamericanas han experimentado un período de urbanización muy rápida. Sin embargo, este fenómeno moldeó la naturaleza del desarrollo de las grandes ciudades caracterizadas por un alto desempleo urbano durante las décadas de “crisis” de los años sesenta y setenta. Empleo informal y marcada desigualdad de ingresos.
Es por ello que, para cubrir las necesidades actuales de vivienda asequible en las grandes áreas metropolitanas, será necesario redensificar algunas zonas previamente urbanizadas. baja densidad, así como proyectos de rehabilitación de viviendas que mejoren la calidad de vida de la población.
Para conocer todo sobre nuestra investigación con el MIT, descárguelo a continuación: