Extranjeros comprando propiedad en México: lo que dice la ley (y lo que debes saber antes de firmar)
Cada vez más extranjeros —particularmente estadounidenses, canadienses y europeos— están comprando propiedad en México. El país atrae por sus precios, su calidad de vida y su cercanía con Estados Unidos. Pero el marco legal para la propiedad extranjera tiene particularidades que todo comprador debe conocer.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Las leyes varían por estado y cada caso es único. Consulta a un abogado especializado en derecho inmobiliario en tu entidad antes de tomar decisiones basadas en esta información.
La base legal: ¿quién puede comprar en México?
La Ley de Inversión Extranjera y la Constitución Mexicana establecen que los extranjeros pueden adquirir bienes inmuebles en México, pero con una restricción importante:
Zona Restringida: En una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las costas, los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de la propiedad. Esto incluye destinos turísticos populares como Cancún, Playa del Carmen, Los Cabos, Puerto Vallarta y ciudades fronterizas como Tijuana y Ciudad Juárez.
Esto no significa que no puedan comprar —significa que deben hacerlo a través de un fideicomiso bancario.
El fideicomiso bancario: la herramienta clave
El artículo 27 de la Constitución Mexicana, en conjunto con la Ley de Inversión Extranjera, establece el mecanismo del fideicomiso (fideicomiso) para que extranjeros adquieran propiedades en la zona restringida:
- Un banco mexicano autorizado actúa como fiduciario
- El extranjero es el beneficiario del fideicomiso
- El fideicomiso tiene una duración inicial de 50 años, renovable
- El beneficiario tiene todos los derechos de uso, disfrute y disposición de la propiedad
Traducción: Tú no eres dueño directo del terreno, pero tienes el control total sobre la propiedad mientras dure el fideicomiso. Puedes vivir en ella, rentarla, vender tus derechos, remodelarla y heredarla.
Fuera de la zona restringida
En el resto del territorio mexicano (interior del país), los extranjeros pueden adquirir propiedades con dominio pleno, igual que cualquier mexicano. Esto aplica para ciudades como la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, entre otras.
El proceso de compra paso a paso
Paso 1: Validación de capacidad jurídica. El notario público verifica que el extranjero tiene derecho a adquirir la propiedad según su país de origen y el estatus migratorio en México.
Paso 2: Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Para propiedades en zona restringida, se requiere un permiso de la SRE que autoriza la constitución del fideicomiso. Este trámite lo gestiona el notario.
Paso 3: Fideicomiso. Se constituye el fideicomiso con un banco mexicano autorizado. El costo de constitución varía entre $1,500 y $3,000 dólares, dependiendo del banco y el valor de la propiedad.
Paso 4: Escrituración pública. Ante notario, se firma la escritura de compraventa o cesión de derechos fiduciarios.
Paso 5: Registro. La escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
Obligaciones fiscales
Los extranjeros propietarios en México tienen las mismas obligaciones fiscales que los mexicanos:
- ISR anual: Si la propiedad genera ingresos por renta, se debe declarar y pagar ISR
- Impuesto predial: Se paga al municipio donde está la propiedad
- ISR por enajenación: Si vendes la propiedad, pagas ISR sobre la ganancia
- Tenencia o impuesto sobre automóviles (si aplica a la propiedad)
Además, los extranjeros deben estar al corriente con su situación migratoria. La residencia temporal o permanente es recomendable, aunque no estrictamente necesaria para ser propietario.
Caso práctico
María, ciudadana estadounidense, quiere comprar un departamento en la playa en Puerto Vallarta (zona restringida):
- El notario solicita el permiso de la SRE
- Banamex constituye el fideicomiso por 50 años
- María aporta $200,000 USD al fideicomiso para la compra
- María es la beneficiaria —puede usar el departamento, rentarlo y venderlo
- Si María fallece, sus herederos designados en el fideicomiso reciben los derechos
Lo que NADIE te dice (y deberías saber)
Los fideicomisos no son eternos. Renovarlos cada 50 años tiene un costo. Algunos bancos cobran comisiones anuales por administración del fideicomiso que pueden ser de $500 a $1,000 dólares al año.
No todos los bancos ofrecen el mismo servicio. Las comisiones, la calidad del servicio y la facilidad para realizar cambios varían significativamente entre bancos. Compara antes de elegir.
Si compras a través de una sociedad mexicana (persona moral), puedes evitar el fideicomiso incluso en zona restringida —pero esto tiene implicaciones fiscales y de reporting que debes evaluar con un contador.
Herecia y sucesión. Los derechos del fideicomiso se heredan según las leyes mexicanas, no las del país de origen del extranjero. Esto puede generar conflictos si las leyes sucesorias son muy diferentes. Un testamento mexicano es altamente recomendable.
Fuentes
- Ley de Inversión Extranjera — Arts. 2, 4, 5, 9, 10
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos — Art. 27
- Código Civil Federal — Disposiciones sobre propiedad y fideicomiso
- SAT — Criterios sobre tributación de extranjeros con propiedades en México
- CONDUSEF — Guía para compradores de vivienda