Preventas sin permisos: la alerta de AMPI Tabasco y cómo no perder tu dinero al comprar sobre plano
El aviso
La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en Tabasco lanzó un llamado a la ciudadanía para extremar precauciones al adquirir bienes raíces bajo la modalidad de preventa.
Fabricio Cadenas Garduza, presidente del organismo en la entidad, señaló que se ha detectado un nicho de mercado vulnerable donde algunos desarrolladores incurren en prácticas de incumplimiento en la entrega de terrenos y complejos residenciales.
El foco rojo tiene una ubicación precisa: cuando los compradores adquieren preventas de lotes o viviendas cuyos fraccionamientos carecen de los permisos y la documentación oficial correspondiente ante el municipio de Centro.
“Que antes de hacer una compra se aseguren que esos fraccionamientos cuenten con los permisos ante el municipio del Centro. ¿Por qué razón? Porque justamente este es un nicho de mercado muy fértil en donde muchos desarrolladores —no hablo de nadie en particular, hablo de manera general y sin la intención de afectar a nadie—, porque muchas veces se entra en preventa y se han estado observando que no hay cumplimiento en cuanto a las entregas. Y no obstante que no hay cumplimiento, cuando las personas desean retirarse ya de la compra, tampoco se les devuelve su dinero.”
El mecanismo del problema
Vale la pena desarmar cómo funciona este esquema, porque el patrón se repite en todo el país.
La preventa es una figura legítima y necesaria: el desarrollador financia parte de la obra con el anticipo de los compradores, y el comprador obtiene un precio menor a cambio de asumir el riesgo de esperar. Ese intercambio funciona cuando hay un marco que lo ordena.
El problema surge cuando el fraccionamiento no tiene permisos: sin autorización municipal, sin licencia de fraccionamiento, sin la documentación que acredite que el suelo puede venderse por lotes. En ese escenario, el comprador entrega su dinero por un bien que jurídicamente no puede existir todavía, y a veces no puede existir nunca.
Derivado de esta situación, AMPI Tabasco ha comenzado a recibir casos de ciudadanos afectados que buscan asesoría legal y de mediación, atrapados en conflictos sin posibilidad de recuperar su inversión económica ni obtener la propiedad prometida.
Nuestra lectura
Hay un elemento de este caso que conviene destacar por su honestidad: la AMPI advierte “de manera general y sin la intención de afectar a nadie”. No señala culpables ni acusa a nadie en particular. Y esa moderación es, precisamente, la parte más útil del aviso.
Porque el problema no es que todos los desarrolladores de Tabasco sean informales. Es que el comprador no tiene forma de saber, a simple vista, cuál proyecto tiene permisos y cuál no. El folleto se ve igual. El vendedor se ve igual. La oficina de ventas se ve igual. La diferencia entre una inversión sólida y una pérdida total está en un documento que casi nadie pide: la autorización municipal del fraccionamiento.
La otra lección es sobre las devoluciones. Cuando el comprador quiere retirarse y no le devuelven el dinero, no está frente a un problema comercial: está frente a un problema de ejecución. Recuperar un anticipo entregado a una empresa que quizá no tiene solvencia es un litigio largo, costoso y de resultado incierto. En derecho inmobiliario, la prevención no es la opción más cómoda: es la única que realmente funciona. Lo que no está escrito no existe, y lo que no está autorizado tampoco.
Un contexto que agrava la situación en la zona: la propia AMPI Tabasco ha alertado también sobre terrenos baldíos y casas desocupadas como un foco rojo ante el riesgo de invasiones, lo que añade presión sobre la certeza jurídica de la propiedad en el estado.
Para el lector
Si estás considerando una preventa —en Tabasco o en cualquier entidad—, estas son las verificaciones mínimas antes de entregar un peso:
- Pide el número de la autorización municipal del fraccionamiento. No del uso de suelo: del fraccionamiento. Es el permiso específico que autoriza dividir y vender lotes. Si no te lo muestran por escrito, no compres.
- Revisa en la Dirección de Desarrollo Urbano del municipio. La autorización es un acto público. Se puede verificar sin depender de lo que diga el vendedor.
- Exige que el anticipo vaya a una cuenta de la empresa, nunca a una personal. Y que el contrato estipule la forma y los plazos de devolución si la obra no se ejecuta.
- Consulta el folio real del terreno. Un fraccionamiento sin folio individualizado por lote es un fraccionamiento que no existe jurídicamente.
- Registra el contrato ante notario o, al menos, consérvalo con comprobantes de pago. En un litigio, la trazabilidad documental es todo.
Fuentes
- XEVT — “Advierte AMPI Tabasco por incumplimiento en preventas inmobiliarias”: https://www.xevt.com/tabasco/advierte-ampi-tabasco-por-incumplimiento-en-preventas-inmobiliarias/442242
- XEVT — “Terrenos baldíos y casas desocupadas en Tabasco, un foco rojo ante el riesgo de invasiones: AMPI”: https://www.xevt.com/tabasco/terrenos-baldios-y-casas-desocupadas-en-tabasco-un-foco-rojo-ante-el-riesgo-de-invasiones-ampi/442252
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