Banamex: 57% de las casas en México las construyó su propio dueño
El dato que ordena la conversación
El área de Estudios Económicos de Banamex publicó un análisis del mercado habitacional mexicano que coloca una cifra incómoda sobre la mesa: 57.3% de las viviendas en propiedad en el país fueron construidas por sus propios dueños. Solo 20.8% se adquirió nueva y 14.6% se compró usada.
La lectura fácil sería interpretar esto como una falla del mercado formal. La lectura útil es otra: en México conviven dos mercados de vivienda con lógicas distintas, y cualquier política pública que ignore a uno de ellos llegará, con suerte, a la mitad de la población.
Los hechos en números
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Hogares que declaran necesitar otra vivienda | 7.6 millones (21% del total) |
| Viviendas en propiedad construidas por su dueño | 57.3% |
| Viviendas compradas nuevas | 20.8% |
| Viviendas compradas usadas | 14.6% |
| Viviendas que requieren mejoras, ampliaciones o reparaciones | 70.4% |
| Hogares que usarían recursos propios o préstamos informales | 56.8% |
| Hogares que considerarían crédito Infonavit | 37.8% |
| Hogares que recurrirían a banca privada | 12.2% |
El financiamiento formal muestra una asimetría relevante. En 2025, el Infonavit concentró 66.8% del número de acciones de financiamiento formal, pero 46.7% del monto total. La banca privada representó apenas 11.5% de las acciones, pero aportó 45.2% del monto. Es decir: el Instituto atiende a muchísimas más familias por montos menores, mientras la banca atiende a menos familias con tickets más altos.
En precios por metro cuadrado, la distancia también es grande. La vivienda económica-social promedia 16,993 pesos por metro cuadrado a nivel nacional, mientras que un departamento en la Ciudad de México puede alcanzar los 48,842 pesos.
Los dos mercados, en paralelo
Mercado 1: autoconstrucción y mejoramiento. Financiado principalmente con recursos propios, ahorro familiar y fondos públicos. Se construye por etapas, muchas veces sin crédito hipotecario y con apoyo de mano de obra local. Aquí vive la mayor parte de la demanda.
Mercado 2: compraventa formal. Concentrado en zonas urbanas de mayor dinamismo, con desarrolladores, crédito bancario y precios por metro cuadrado considerablemente más altos. Aquí se concentran las transacciones de mayor monto.
Un hallazgo adicional del análisis merece atención: la necesidad de vivienda no tiene relación directa con la apreciación de los inmuebles, pero la intención de compra sí correlaciona positivamente con los precios, sobre todo en regiones de mayor solvencia como el norte y el Bajío.
Nuestra lectura: el mejoramiento es mercado, no carencia
Durante años, la política habitacional mexicana se midió por vivienda nueva entregada. El dato de que 70.4% de las viviendas requiere algún tipo de intervención sugiere que el mercado de mejoramiento —ampliaciones, reparaciones, impermeabilización, instalaciones— es tan grande como el de obra nueva, pero mucho menos atendido por productos financieros específicos.
Esto también ayuda a entender por qué el discurso de la “casa nueva” no conecta con una parte importante de los hogares: para millones de familias, la vivienda no es un producto que se compra terminado, sino un proceso que se construye durante años.
La implicación para desarrolladores y para el sector financiero es doble. Por un lado, existe una demanda real y solventable en el segmento de mejoramiento, hoy atendida de forma dispersa. Por otro, la vivienda de mayor valor seguirá teniendo mercado, pero ese mercado no es representativo del país.
Para el lector
- Si ya tienes casa y necesitas ampliar o reparar, revisa primero qué productos específicos existen para mejoramiento, porque suelen tener condiciones distintas a las de un crédito hipotecario tradicional.
- Si estás por comprar, compara el costo por metro cuadrado de tu zona con el promedio nacional antes de decidir. El diferencial entre regiones es enorme y no siempre corresponde a mejor calidad de vida.
- Si estás planeando autoconstruir, el mayor riesgo no es el dinero: es el cumplimiento normativo. Licencia, uso de suelo y supervisión técnica evitan problemas que después cuestan más que la obra misma.
Fuentes
- La Fuente QR — Demanda de vivienda en México fuera del mercado formal
- Grupo en Concreto — La vivienda en México corresponde a la autoconstrucción y al mercado formal de compraventa
- El Economista — La mayor demanda de vivienda en México se queda fuera del mercado formal
- Real Estate Market & Lifestyle — Autoconstrucción supera la demanda de compra de vivienda vía crédito