Centros urbanos pierden 2.5 millones de habitantes en 30 años
El hallazgo central
Las zonas centrales de las ciudades mexicanas perdieron 2.5 millones de habitantes entre 1990 y 2020, mientras la población urbana del país casi se duplicaba. El dato proviene de la investigación Centrar el Futuro, del Centro para el Futuro de las Ciudades del Tecnológico de Monterrey, que analizó 70 ciudades mexicanas con cuatro censos y tres décadas de información.
El resultado más contundente es de proporción: los centros pasaron de concentrar más de 40% de la población metropolitana a apenas 20%.
En paralelo, las distancias hacia los centros urbanos son hoy 28% mayores, en promedio, de lo que serían en un escenario de crecimiento que hubiera conservado la densidad existente.
El caso de la Ciudad de México
El fenómeno no se limita a regiones ni tamaños de ciudad. En la Ciudad de México, por ejemplo, la población aumentó en casi 3 millones de habitantes entre 2000 y 2020, y aun así 26% del área urbana perdió población en el mismo periodo.
La paradoja es útil para entender el modelo: la ciudad crece en total, pero se vacía en las zonas que ya tenían infraestructura, equipamiento, servicios y conectividad. Lo que crece es la periferia.
Por qué esto es un asunto inmobiliario
El análisis del Centro para el Futuro de las Ciudades plantea que problemas que normalmente se discuten por separado —vivienda, transporte, uso de suelo, infraestructura y servicios— están conectados con esta forma de expansión.
Traducido al mercado inmobiliario: si la vivienda nueva se construye cada vez más lejos, el costo real de habitar sube por el lado del transporte y el tiempo, aunque el precio de la casa parezca más bajo. Y la infraestructura instalada en el centro —agua, drenaje, pavimento, escuelas, transporte— se subutiliza mientras se financia infraestructura nueva en la periferia.
“Lo que encontramos no son casos aislados, sino un patrón urbano que se repite en ciudades de distintas regiones, tamaños y ritmos de crecimiento”, explicó José Antonio Torre, director del Centro para el Futuro de las Ciudades.
Roberto Ponce, líder de Investigación del Centro, añadió un matiz importante: “Los datos muestran que la forma en que han crecido nuestras ciudades no es un fenómeno inevitable ni irreversible”.
Los datos, ahora consultables
Junto con la investigación, el Centro publicó Centrar el Futuro, una plataforma pública que permite consultar y comparar la evolución de las 70 ciudades estudiadas, organizada en cuatro ejes: crecimiento urbano, despoblamiento de los centros, expansión y dispersión urbana.
Para quien trabaja con bienes raíces, esa herramienta es material de trabajo: permite identificar dónde hay infraestructura disponible y dónde se está concentrando el crecimiento.
Nuestra lectura: densidad no es sinónimo de hacinamiento
Durante décadas, la palabra “densificación” cargó una connotación negativa en México, asociada a hacinamiento y a pérdida de calidad de vida. El estudio sugiere una lectura distinta: el problema no ha sido la densidad de los centros, sino el abandono de suelo urbano ya servido mientras se extiende la mancha urbana.
La propuesta de los investigadores se llama Ciudades Centradas: urbes más compactas, próximas y conectadas, organizadas alrededor de un centro o de una red de centros, subcentros y centralidades. No plantea una receta única. En algunos casos implica fortalecer el centro tradicional; en otros, consolidar y conectar varias centralidades.
Ese enfoque tiene una consecuencia directa para el sector: vuelve a poner en valor el suelo intraurbano, los predios subutilizados y la vivienda vertical bien ubicada.
Para el lector
- Si estás evaluando comprar en la periferia, calcula el costo del transporte y del tiempo en tu presupuesto mensual, no solo el precio de la vivienda. La diferencia puede superar el ahorro inicial.
- Si eres inversionista, el suelo con infraestructura ya instalada en zonas centrales de ciudades medias merece una segunda mirada.
- Si participas en decisiones urbanas locales —consejos, colegios, cámaras—, la plataforma Centrar el Futuro ofrece datos comparables que pueden sustentar propuestas concretas de densificación ordenada.
Fuentes
- Centro Urbano — Centros urbanos de México pierden 2.5 millones de habitantes
- TecScience — Ciudades mexicanas pierden población en los centros
- Conecta Tec — Mexicanos viven más lejos del centro de las ciudades: estudio del Tec
- La Silla Rota — CDMX crece hacia la periferia mientras el Centro pierde habitantes por vivienda inalcanzable