Comprador extranjero en EE.UU.: la desaceleración no significa retiro
La Noticia
La Asociación Nacional de Realtors (NAR) reporta que las compras de viviendas en EE.UU. por extranjeros se desaceleraron en el periodo abril 2025 – marzo 2026, totalizando $42,000 millones vs $53,300 millones el año anterior. Sin embargo, México sigue siendo el segundo país comprador (12% del total) y la intención de compra se mantiene robusta.
Los Hechos
- Volumen total: $42,000 millones (abril 2025 – marzo 2026), -21% interanual.
- México: 2° comprador (12%), promedio $385,000 USD por propiedad.
- Motivos de compra: Vacacionar (41%), residencia principal (28%), inversión/rental (21%), estudiante/familiar (10%).
- Estados preferidos: Florida (22%), Texas (14%), California (11%), Arizona (6%).
- Financiamiento: 55% pago en efectivo, 45% crédito (mayoría hipotecas ITIN o Foreign National).
- Perfil: Edad promedio 48 años, 62% casados, 71% con educación universitaria.
Nuestra Lectura
La desaceleración responde a factores coyunturales: tasas hipotecarias altas en EE.UU. (promedio 6.8% en 2025), fortaleza del dólar, e incertidumbre política. Pero los fundamentales no cambiaron: EE.UU. sigue ofreciendo seguridad jurídica, liquidez del mercado y diversificación de moneda que México no puede igualar. Para el comprador mexicano, el ajuste de precios en algunos mercados (Florida -3.2%, Arizona -2.1% en 2025) crea puntos de entrada.
La recomendación práctica: no intentar “timing” del mercado, sino enfocarse en fundamentales del activo (ubicación, flujo de caja si es rental, calidad constructiva). Usar estructuras fiscales eficientes (LLC, fideicomiso) y trabajar con brokers especializados en Foreign National loans que entiendan la documentación ITIN.
Para el Lector
- Define tu objetivo: ¿Vivienda de uso propio, rental vacacional, o apreciación a largo plazo?
- Presupuesto real: Incluye 3-5% costos de cierre + reservas de 6 meses de PITI.
- Financiamiento: Compara tasas Foreign National (típicamente +1.5-2% vs convencional) y requisitos de down payment (25-35%).
- Due diligence: Inspección, título, HOA, seguro de inundación/huracán (clave en Florida/Texas).
- Estructura legal: Consulta a contador transfronterizo antes de firmar — la forma de titularidad define implicaciones fiscales en ambos países.
Fuentes
- National Association of REALTORS®, “Foreign Buyers Purchased $45.3 Billion Worth of U.S. Homes”, julio 2026.
- NAR, “Profile of International Home Buyers in the U.S.”, 2026.
- Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey 2025.
- IRS, Publicación 515 (Retención sobre ingresos de extranjeros).
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