Exención de ISAI: cómo regularizar tu casa sin pagar de más
La noticia, en corto
El Cabildo de Culiacán aprobó un dictamen que permite avanzar en la regularización patrimonial del asentamiento Cumbres del Águila, en la zona nororiente de la ciudad, en beneficio de más de mil 200 familias.
La medida consiste en exonerar el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) correspondiente al proceso de escrituración del predio donde se ubica el asentamiento. La solicitud la presentó la Comisión de Vivienda del Estado de Sinaloa.
El objetivo, según el dictamen, es que las familias obtengan certeza jurídica sobre sus viviendas, puedan acceder a servicios públicos y protejan su patrimonio. El mismo tipo de acuerdo se aprobó en Mazatlán, donde el Cabildo avaló exenciones de impuestos para escrituración de inmuebles a familias.
Si vives en un asentamiento en proceso de regularización, esto te interesa directamente. Aquí va la explicación sin laberinto.
Qué es el ISAI y por qué era el obstáculo
El ISAI es el impuesto que se paga al adquirir un inmueble. Se calcula como un porcentaje del valor de la operación y lo cobra el municipio, conforme a la Ley de Hacienda Municipal de cada estado.
Es, en la práctica, la partida más pesada de la escrituración. Cuando una familia ha vivido años en un predio que nadie le ha podido escriturar —porque el terreno pertenecía a un asentamiento irregular, porque no había fraccionamiento autorizado o porque no existía la cadena documental— la escritura se vuelve un trámite con una barrera económica al final.
Exonerarlo no regala la casa: quita el impuesto que impedía cerrar el trámite. Ese es el cambio.
Cómo hacerlo: la guía
Paso 1. Confirma si tu asentamiento está en un programa de regularización
La escrituración de un asentamiento no la pide un vecino: la gestiona el municipio o la Comisión de Vivienda estatal. Pregunta en las dos ventanillas:
- Ayuntamiento / Dirección de Desarrollo Urbano o Catastro: ¿existe un programa de regularización o un dictamen de exención para mi colonia?
- Comisión de Vivienda del Estado: si tu zona aparece en la solicitud enviada al Cabildo.
⚠️ Si no existe dictamen previo, el ISAI se paga. La exención casi siempre es para predios y asentamientos específicos, no un beneficio general automático.
Paso 2. Reúne tus documentos
Lo que suelen pedir en estos trámites:
- Identificación oficial de la persona beneficiaria.
- Comprobante de domicilio del inmueble.
- Predial al corriente y constancia de no adeudo de agua y predial.
- Contrato privado de compraventa, recibo de pago o cualquier documento que acredite tu posesión.
- Acta de nacimiento (o matrimonio, si aplica el régimen conyugal).
- Constancia de la documentación de la persona titular original, si existe.
Paso 3. Verifica quién hace la escrituración
En estos procesos el notario es designado por el programa —a veces por sorteo entre notarías— y no lo eliges libremente. Confirma con la notaría asignada:
- qué honorarios te corresponden (los tuyos, de la parte compradora);
- si requieren avalúo y quién lo paga;
- si el Registro Público de la Propiedad cobrará derechos de inscripción y en qué monto.
Paso 4. Pide por escrito qué se exoneró
Esta es la parte que más confusión genera. La exención del ISAI cubre un impuesto. Te seguirán costando, según el caso:
| Concepto | ¿Se exonera con el ISAI? |
|---|---|
| ISAI (impuesto municipal) | ✅ Sí, cuando el Cabildo lo aprueba |
| Honorarios notariales | ❌ No — los define el notario |
| Avalúo (si se requiere) | ❌ No |
| Derechos de inscripción en el Registro Público | ❌ No |
| Predial y agua | ❌ No — y deben estar al corriente |
Pide en ventanilla la constancia de la exención por escrito. Un papel que diga exactamente qué concepto quedó exento te evita pagar de más —y sobre todo, te evita pagar dos veces.
Paso 5. Escritura ante notario e inscripción
Firma la escritura ante notario público y asegúrate de que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad. Sin ese último paso, ante terceros sigues sin ser el titular.
Tres señales de alerta
- Te piden efectivo “para agilizar”. El trámite de exención es administrativo y no depende de gestores pagados por fuera. Los pagos oficiales se hacen en ventanilla o con línea de captura.
- Te ofrecen escriturar sin que exista el programa. Si nadie en el municipio conoce el asentamiento, desconfía: puede ser venta irregular.
- Te piden renunciar a la escritura. Aceptar “contrato privado para siempre” es renunciar a la certeza jurídica que la regularización está dando.
Por qué esto importa
La certeza jurídica no es un adorno legal. Una casa sin escritura no se puede vender formalmente, no se puede heredar con facilidad, no puede acceder a un crédito, y en caso de despojo —un delito que este año registró repuntes severos en varias entidades— la defensa empieza cuesta arriba.
Un dictamen que exonera un impuesto para mil 200 familias es, en el fondo, un atajo administrativo bien diseñado: en lugar de subsidiar la casa, quita el trámite que la mantenía en el limbo. Para las familias, el resultado práctico es simple: un papel que dice que la casa es suya.
Fuentes
- Cabildo aprueba exención de ISAI para escrituración de Cumbres del Águila — TM Noticias (19-Sep-2026)
- Cabildo exenta ISAI para destrabar regularización de Cumbres del Águila en Culiacán — El Sol de Sinaloa (19-Sep-2026)
- Más de mil 200 familias de Cumbres del Águila avanzan hacia la certeza patrimonial — El Sol de Sinaloa (19-Sep-2026)