Terrenos sin certeza legal en Baja California: qué revisar antes de firmar una promesa de compraventa

El caso

Un presunto fraude inmobiliario afectó a más de 200 familias que adquirieron terrenos en el desarrollo Paraíso Jurásico, en Tecate, Baja California. La empresa Inmobiliaria HASED ofreció los predios desde 2023 mediante publicidad, eventos y contratos de promesa de compraventa, pese a que los terrenos carecían de títulos legítimos a nombre de la compañía, según la investigación publicada por Zeta y retomada por Infobae.

El esquema documentado incluye elementos que conviene conocer:

• El producto: lotes de 500 y 1,000 metros cuadrados en la zona rural de Tecate, promovidos como ideales para viviendas de descanso.
• Las condiciones: enganche de USD 6,500 y un esquema de 37 pagos de USD 454. Una compradora reportó haber entregado USD 25,000 antes de descubrir el presunto fraude, con un contrato que estipulaba un pago total de USD 62,000.
• Los documentos: los contratos de promesa de compraventa incluyeron más de 120 pagarés en moneda estadounidense, presuntamente respaldados por un notario con residencia en Sonora.
• La cadena de legitimidad aparente: la representante legal de HASED, Angélica Guadalupe Osuna, figuraba como una de las cuidadoras de los terrenos, lo que permitió crear una cadena irregular de derechos de propiedad.
• La magnitud: las operaciones denunciadas superan 1,300 predios vendidos de forma irregular en varios fraccionamientos de la región (Jacarandas, Praderas Tijuana-Tecate, Paraíso del Mar 1 y 2), con un daño económico estimado en decenas de millones de dólares.

Un dato central del caso: el Registro Público de la Propiedad no contiene documentos a nombre de Travel Dymond, HASED o la representante legal sobre los predios referidos. Las tierras pertenecían a particulares que no autorizaron su venta. Una orden judicial de desalojo alcanzó a personas que ya habían construido en los lotes.

La regla que debes conocer

“Un contrato no es un trámite, es tu protección” — pero solo si se apoya en documentos que acreditan que quien te vende es el dueño. En materia inmobiliaria mexicana, la certeza jurídica de un inmueble no la da el contrato de promesa de compraventa: la da la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

La promesa de compraventa es un contrato válido, pero su función es obligar a las partes a celebrar la compraventa definitiva en el futuro. No transfiere la propiedad. Quien firma una promesa y paga enganches sin verificar que el vendedor tiene título inscrito a su nombre está financiando, en los hechos, una expectativa.

Los indicadores de alerta en el caso de Tecate son típicos de los esquemas de fraude con terrenos:

1. El vendedor muestra posesión física (cuidadores, oficinas, letreros) pero no puede mostrar escritura a su nombre.
2. Los pagos se exigen en efectivo o en moneda extranjera, con pagarés.
3. Las “escrituras están en trámite” — indefinidamente.
4. Se prometen claves catastrales, servicios y regularización futura.
5. La publicidad es intensa (Facebook, Instagram, incluso televisión), lo que fabrica apariencia de legitimidad.

Qué revisar antes de firmar (lista práctica)

1. Certificado de libertad de gravamen emitido por el Registro Público de la Propiedad de la entidad: acredita que el inmueble no tiene hipotecas, embargos ni anotaciones. Pídelo siempre.
2. Escritura pública del vendedor: verifica que el nombre del vendedor en el contrato coincida exactamente con el titular registral. Si el vendedor es una empresa, pide su acta constitutiva y verifica que el representante tenga facultades para vender.
3. La naturaleza del suelo: si el terreno es ejidal, comunal o está en zona de conservación o áreas naturales protegidas, no puede venderse como propiedad privada sin el procedimiento de dominio correspondiente. Los terrenos nacionales no pueden convertirse en propiedad privada.
4. Uso de suelo y licencias: verifica en el municipio que el fraccionamiento tenga autorización. La venta de lotes sin licencia de fraccionamiento es irregular por sí misma.
5. El notario: que sea de la entidad donde está el inmueble y esté colegiado. Un notario de otra entidad federalizando documentos de un terreno en Tecate es señal de alerta, no de sofisticación.
6. Desconfía de la urgencia: “quedan pocos lotes” y “hoy firmas, hoy apartas” son las herramientas de presión favoritas de estos esquemas.

Si ya firmaste y detectaste irregularidades

• Documenta todo: contratos, pagarés, recibos, publicidad, mensajes. Tu evidencia es tu mejor herramienta.
• Presenta denuncia penal ante la Fiscalía estatal por fraude. Las denuncias colectivas (varias víctimas del mismo desarrollo) tienen mayor peso.
• Acude a la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) por prácticas abusivas en la venta.
• Consulta a un abogado antes de seguir pagando: en muchos casos, continuar los pagos solo agrava la pérdida.
• Verifica tu situación registral: si el terreno nunca estuvo a nombre del vendedor, no hay propiedad que rescatar, pero sí puede haber vías de reclamación civil contra la empresa y los fedatarios involucrados.

Fuentes

• Fraude inmobiliario en Baja California: así vendieron terrenos sin certeza legal a más de 200 familias — Infobae
• Investigación original — Semanario Zeta

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