México llega a 130.9 millones, pero cada vez vive menos gente por vivienda

El contexto

El mercado no opina, el mercado se mide. Y la medición más reciente del país acaba de publicarse: la Encuesta Intercensal 2025 del INEGI, que actualiza el retrato demográfico de México cinco años después del Censo de 2020.

El titular fue la cifra de población: 130 millones 911 mil 314 habitantes. Pero el dato que más importa para el sector inmobiliario no es cuántos somos, sino cómo vivimos.

Los hechos

Los números del reporte de resultados 37/26 del INEGI, difundido el 22 de septiembre:

Tres lecturas de estos números:

La población crece, pero más despacio. México sumó casi 4.9 millones de personas en cinco años. Al mismo ritmo de la década anterior habría sumado bastante más. La tasa anual cayó de 1.0% a 0.7%: el país sigue creciendo, pero la curva se aplana.

La estructura por edad se mueve. La edad mediana pasó de 29 a 32 años y una de cada 10 personas tiene 65 años o más. La fecundidad bajó de 2.1 a 1.9 hijos por mujer. Esto no es una curiosidad sociológica: es una señal sobre el tipo de vivienda que se va a necesitar en los próximos veinte años.

Los hogares se hacen más pequeños. Cuando nacen menos hijos y más personas viven solas o en pareja sin hijos —y cuando la población envejece—, el número de personas por vivienda tiende a disminuir. Ese es el punto clave: aunque la población crezca menos, el número de hogares puede seguir creciendo, porque cada hogar alberga a menos gente.

Nuestra lectura

De aquí salen dos implicaciones prácticas que conviene separar.

Primera: la demanda de vivienda no depende solo de cuántos nacen. Si cada vez vive menos gente por casa, un país que crece a 0.7% anual todavía necesita unidades nuevas para acomodar hogares que se fraccionan. Un joven que se independiza, una pareja mayor que se queda sola, una familia que se separa: todos generan una demanda de vivienda que no aparece si solo se mira la tasa de natalidad.

Segunda: el perfil de lo que se necesita cambia. Una población con más adultos mayores implica demanda de vivienda con accesibilidad —plantas bajas, baños adaptados, cercanía a servicios de salud—, y también de opciones de renta y de vivienda más pequeña. El mercado que se construyó para una familia numerosa de los años noventa no es el mismo que necesita un país que envejece.

Hay un matiz que no conviene ignorar: los datos de vivienda en la encuesta (servicios, equipamiento, conectividad) son los que más rápido cambian, y el salto en internet en los hogares —de 53.9% a 75.7%— refleja una transformación en cómo se busca casa. Hoy la mayoría de los hogares tiene conexión; el comprador llega a la decisión con más información que hace cinco años, no menos.

Esto no es una verdad absoluta. Es una perspectiva: el mercado inmobiliario mexicano tiene que dejar de leer la demografía como una sola cifra y empezar a leer la composición de los hogares.

Para el lector

• Si eres inversionista, el dato de hogares más pequeños respalda la demanda de departamentos de uno y dos recámaras, especialmente en zonas con empleo y servicios cerca.
• Si eres desarrollador, la discusión sobre accesibilidad y tipología no es de cortesía: es de producto. La población que comprará en 2040 ya está viva y ya es mayor.
• Si eres comprador primerizo, tener clara la tendencia ayuda a distinguir entre una casa que sirve para hoy y una que se adapta a los cambios de la familia en los próximos quince años.

Fuentes

• INEGI, Encuesta Intercensal (EIC) 2025 — Reporte de Resultados 37/26: https://www.inegi.org.mx/contenidos/saladeprensa/boletines/2026/ei/EIC2025-def_RR.pdf
• Récord, “México supera los 130 millones de habitantes; Inegi revela cómo está cambiando la población” (22-Sep-2026)
• DW, “México supera los 130 millones de habitantes” (23-Sep-2026)
• El Universal, “Radiografía de cómo somos los mexicanos; esto revela encuesta del Inegi” (23-Sep-2026)